最近一段时间上海楼市进入较为敏感的阶段，多空分歧加大。

空方说上海房价太高，应该跌，多方马上出来问，跌多少才满意，30%，40%，50%？没人能准确回答。

但反过来空方也可以同样的问一个问题，上海的房价涨到多少才到头，或者说才合理呢？ 似乎也从来没有人系统地回答这个问题。

下面我来谈谈我的看法。

首先，先定义一下，我所讨论的上海房价，是指中环以内，交通方便（轨道交通站点步行10分钟以内），配套齐全，面积合理（2房或3房，120-150）的新房或次新房（房龄6年以内）。目前的房价估计在2万以上，总价在250万到300万。再高的房价就属于豪宅了，有钱人对倒到一个亿和老百姓也无关，不在讨论范围之列。

其次，想讨论一下上海房产的需求价格弹性。作为商品，就有一个需求价格弹性的问题。由于中国人传统置业的概念，加上上海的独特地位，中国经济的长期发展，以及土地资源的稀缺性，使得上海房产的需求价格弹性特别低，也就是刚性需求大量存在。这使得上海的房价一直居高不下，也是智多们看多最坚定的理由。 正因为上海房产的需求价格弹性小，开发商才敢捂盘，提价，制造恐慌气氛，不断提高上海的房价。

作为价格需求弹性的另一面，商品还有一个替代性的问题。商品的替代性和需求价格弹性是正相关的。替代性越小，需求价格弹性越大。上面说了，上海的独特地位，稀缺的土地决定了上海房产的替代性很小。北京，广州，深圳虽然也都是大城市，但是对大部分在上海买方的人来说替代性并不大（对有些人来说是有替代性的，所以已经有很多人离开上海去广州，北京买房生活了）。所以上海的房产价格能独领风骚，位居全国之首。

但是替代性不是一成不变的。超出一定的价格范围，商品的替代性就会发生变化了。举个例子，比如石油。在石油价格每桶20-30美元时，石油的替代性很小，性价比超高。所有研发石油替代产品的都亏本。但近来石油价格狂飙，目前是每桶137美金，已经有很多人开不起车了。假如涨到1000美元一桶，就不是开不起车的问题，现代化的经济发展就不能持续了。但是这可能吗？不可能！在石油价格到1000美元之前，大量的石油替代产品会出现，石油的替代性就大大增加了。人们可以不买石油，用别的能源作燃料了。

所以，上海的房子和石油价格一样，不可能无限上涨，是有一个上限的。过了这个上限，上海房产的替代性会大大增加，需求价格弹性也会大大增加。这时候再要涨价，就没人买单了。

有人要问了，什么是上海房产的替代品？

每个人都可以有自己的回答。换句话说，如果让你离开上海，你会去哪里买房生活？这就是你的答案。

但是我要说的是，纽约东京伦敦香港，这些真正的国际大都市的房产价格，是上海房产的绝对上限。也就是说，上海的房产价格不可能超过以上这些城市。这是由中国的体制，政府，环境这些综合因素决定的。有人说上海的房价不会跌，因为政府不想让它跌，可以托底。这话也许没错。但是我要说的是，政府可以托房价的低，但同时也限定了上海房价的顶。在中国这样一个特色的国家，体制外的富人是没有任何安全感的，他们的财富也是没有安全感的。因此，从根本上说，中国的政府和体制决定了上海房价的绝对上限。

同时，我也可以给一个相对的上限。对于本科毕业，年龄不大（30左右），英语基础较好的白领来说，上海房产的上限是：美国2年的生活费 + 学费 + 美国二线城市好学区的房子。2年生活费+学费，10万美金足够了。以波士顿为例，最好学区10年左右房龄的房子大约在40万美金左右。折合人民币共350万。当然，如果要求稍微放低一点，30多万美金的房子在波士顿也是大把。

结论：上海房价（具体定义见第五段）超过300万以上，替代性会大大增加，房价上限在300万到350万之间。

作者：安家无房户　　　　

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