由一家投资公司整体“吃进” 成交均价仅为2万元/平方米

　　本周一，位于虹桥板块的皇家花园（又名新虹桥绿景园）新推出１栋７号楼。据网上房地产数据显示，７号楼的８４套房源在当天就已全部售完，据相关媒体报道，这是因为７号楼由一家投资公司整体“吃进”。记者了解到，这栋楼的成交均价只在２００００元／平方米左右，远远低于当前皇家花园其他在售房源对外报出的３９０００元／平方米的在售住宅房源均价。

　　成交价２万元／平方米

　　皇家花园位于长宁区安顺路３８９弄，与伊犁路、虹桥路相近，夹在古北二期与虹桥开发区之间，且紧贴１３万平方米的虹桥中央绿地，地理位置得天独厚，皇家花园占地２万多平方米，小区总建筑面积约８万平方米。

　　根据网上房地产信息显示，皇家花园在５月５日新推出７号楼，共计８４套房源，总建筑面积为１２５６１．５平方米。其中，住宅面积为１１４８２．５２平方米，裙房商业面积１０７８．９８平方米。然而，在开盘当天，网上房地产就显示这８４套房源全部售完（呈黄色的“已签”状态）。皇家花园售楼处方面透露，有一位买家将整栋房源“吃进”，但关于买家细节等方面，对方则三缄其口。

　　在网上房地产上，皇家花园为这批新推房源报出的“参考价”仅为２５０００元／平方米。但是根据佑威房地产研究中心提供的数据显示，按照１１４８２．５２平方米的建筑面积计算，成交总价为２．３７亿元，所以，其８２套住宅房源的成交均价为２０６７５元／平方米；按照１０７８．９８平方米的商业用房建筑面积计算，成交总价约为２１５４．９４万元——另２套店铺的成交均价为１９９７２元／平方米。粗略计算，这８４套房源的成交总价２．５９亿元。

　　远低于市价有因

　　目前，皇家花园的在售房源（零散出售）报出的均价为３９０００元／平方米，而皇家花园上一次推出的房源是２００７年９月开盘的１号楼，当时的网上参考价高达４５０００元／平方米。相比之下，这次新推且“整体”成交的７号楼的参考价仅为２５０００元／平方米，而佑威房地产研究中心监测的数据显示，７号楼的成交均价仅为２００００元／平方米，那么为何会出现如此极端差异的价格呢？

　　记者了解到，早在２００６年１２月，皇家花园首度开盘之时，宣传材料中介绍小区由４栋高层公寓、１栋服务式公寓以及１个私人会所组成。当时，售楼人员就表示，皇家花园内靠近虹桥路的那幢住宅楼（７号楼）被设置为服务式公寓——并不打算对外零售，计划整体出售给机构。当时，皇家花园首批房源的开盘价仅为１７０００－２４０００元／平方米之间，换言之，这次７号楼的买家，很可能在２００６年底之前就与皇家花园方面达成交易，至最近７号楼预售许可证批下来，才在网上房地产登记备案，将交易做实，因此成交均价仅停留在２００６年的报价水平。

　　不管是一手房还是二手房，如果普通购房者买进房源单价远低于市场价，税务部门往往按照市场价核准税基，那么，皇家花园７号楼这次“低价”成交，在契税、营业税和所得税方面，不知能否通过税务部门的审核。

　　租金回报高

　　皇家花园自２００６年１１月２９日首次开盘推出９０套住宅房源，这一年多以来连续多次推出新房源，包括７号楼在内，皇家花园共计推出了４４２套住宅，全部是毛坯房，截至昨天下午５时，已经售出了３９５套房源，仅余４７套房源可售，全部集中在１号楼和６号楼中。

　　而７号楼作为服务公寓，今后的收租前景极佳。虹桥是沪上成名较早的高档国际社区，在虹桥开发区以及相邻的古北地区，除了上海“第一代”的太阳广场、金桥花园以外，服务公寓房源较少。皇家花园７号楼房型选择较全——房型面积分别为７７平方米、１２７平方米、１４７平方米和１６７平方米，所以７号楼一旦作为酒店式公寓推出市场，前景较好。

　　古北二期与皇家花园隔虹桥路相对，前者中二手房的租金普遍较高，如古北二期内的嘉年华庭、瑞仕花园、国际花园等，１２０平方米的两房，月租都在１１０００－１５０００元之间，粗略计算，日租为４元／平方米左右。所以，即使以普通二手房日租为参考，建筑面积为１２５６１．５平方米，斥资２．５９亿元买进的７号楼，在满租状态下出租，大房东亦可取７％左右的年租回报。而参照上海其他ＣＢＤ地区，服务公寓租金普遍超过小房东出租二手房租金水平的５０％以上。